石泉县住房和城乡建设局关于印发《石泉县老旧小区改造实施方案》的通知

文章来源:住建局 作者:徐敏 发布时间:2020-03-15 15:43
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石泉县住房和城乡建设局

石泉县发展和改革局 

石泉县财政局

关于印发《石泉县老旧小区改造实施方案》的通知

石住建发〔2020〕23号


城关镇人民政府,县政府有关工作部门,有关直属机构:

  县住建局、发改局、财政局共同拟定了《石泉县老旧小区改造实施方案》,经县政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行,抓好落实。



 石泉县住房和城乡建设局   石泉县发展和改革局   石泉县财政局

2020年3月12日




石泉县老旧小区改造实施方案


为加快推进全县老旧小区改造工作,改善老旧小区居住环境,完善小区功能,根据省市文件要求,结合我县实际,制定本方案。

一、工作目标

紧紧围绕县委、县政府关于建设“三宜石泉”的工作要求,坚持“先民生、后提升、先急需、后完善”的思路,大力实施老旧小区改造工作,切实解决老旧小区建筑物和配套设施破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题,努力实现改造后的小区道路平整、设施配套、干净整洁、安全有序、管理规范、和谐宜居的目标,提升群众的获得感、幸福感、安全感。

  二、改造原则

(一)政府主导,居民参与。充分发挥政府的组织引导作用,坚持以人民为主体,尊重群众意愿,调动居民参与老旧小区改造升全过程,实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享,促进构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的城市治理体系,打造共建共享共治的社会治理格局。

(二)以人为本,惠民利民。坚持人民城市为人民,顺应群众期盼,采取群众自愿,重点解决严重影响居住安全和居住功能等群众反映迫切的问题,完善小区市政配套设施,对小区建筑物本体和周边环境进行适度改造提升。

(三)因地制宜,稳步推进。摸清老旧小区底数,按照“成熟一批、实施一批”的原则,统筹安排改造工作。根据老旧小区不同情况,量身定制并优化改造方案,坚持 “一楼一策”,力求设计方案精细化,改造工作品质化。对片区内距离近但分属不同管理主体的老旧小区,可打破小区分割,实施统一设计、统一改造、统一管理,进行集中连片改造。

(四)创新机制,管治并举。充分发挥镇人民政府、社区基层组织、老旧小区产权单位的主体责任,充分兼顾居民需求,创新老旧小区自治管理模式,建立共建共享的治理格局,实现小区后续管理正常化、专业化,并形成长效机制。

三、改造范围及内容

(一)改造范围

本次老旧小区改造范围主要指县城区范围内2000年(含)以前建成的具有合法产权、配套设施不全、环境脏乱差且居民改造意愿强烈的住宅小区以及与老旧小区直接相关的城市基础设施,优先改造无产权单位、无有效管理、无业委会的“三无”小区。其中已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)实施改造的棚户区(居民住房)、以居民自建住房为主的区域和城中村不在本次改造范围。

(二)改造内容

1.改观小区面貌。包括清理拆除各类违章建筑、整治楼道、整治小区环境、规范沿街立面、围墙大门修复和改造等。

2.改善房屋功能。包括建筑节能改造、屋面修缮、楼道及外墙修缮、楼道走廊照明改造、加装电梯及设置门禁等。

3.改造基础设施。包括小区内道路及无障碍设施、停车设施;供水、供电、供气、排水等各类管线设施;消防、照明、安防与环卫、配套管理用房等设施提升改造。

4.改优居住环境。包括改造或配套建设养老、托幼、便利店、便民市场等公共服务设施;小区绿化美化;有条件的小区,建设小区游园、健身器材、休闲座椅等设施。与小区周边直接相关的城市道路和公共交通、通讯、供电、给排水、供气、停车场(库),污水与垃圾处理等市政基础设施的改造提升是否纳入改造范围根据实际情况决定。

以上各项改造的具体内容和标准详见附件。

四、总体任务及年度计划

从2020年起,利用5年时间完成全县34个老旧住宅小区改造任务。2020年完成改造14个(含2019年启动项目);2021年完成8个;2022年完成4个;2023年完成4个;2024年完成4个。

五、组织领导及责任分工

成立石泉县老旧小区改造工作领导小组,由分管副县长任组长,城关镇和县住建局主要负责同志为副组长,县住建局、县发改局、县财政局、县公安局、县审计局、县自然资源局、县生态环境局、县应急管理局及城关镇负责同志为成员,领导小组办公室设在县物业管理与房产交易所,县物业管理与房产交易所所长任办公室主任,具体负责老旧小区改造工作的统筹、协调、督导和考核。

县住建局:负责领导小组办公室的日常事务,具体负责组织协调、政策拟定、计划编制、技术指导、督促考核等工作;承担县级直管公房等老旧小区改造任务;拆除老旧小区内私搭乱建等违章建筑;制定老旧小区改造实施方案、计划及项目内容清单评审工作;具体做好中省补助资金项目的申报工作。

县发改局:牵头做好中省项目及补助资金的申报工作;将县城区老旧小区改造项目纳入县城建项目计划统一管理,协助办理项目建议书、可研和初步设计审批等前期手续;指导做好老旧小区改造项目申报、审批等工作;参与制定老旧小区改造方案、计划及项目内容清单评审工作。

县财政局:负责及时拨付中省补助资金,筹集本级配套资金等;做好老旧小区改造项目的工程预算评审。

县公安局:指导、督促做好小区智慧安防设建设,参与小区因整治造成的纠纷矛盾化解等工作。

县审计局:负责按照年度审计项目计划安排审计。

县自然资源局:负责协助办理老旧小区改造土地使用手续。

县生态环境局:负责对老旧小区内经营性娱乐场所和工业生产环境违法问题进行整治,协助办理环评手续。

县应急管理局:负责老旧小区消防设施检查和清理消防通道。

城关镇人民政府:作为老旧小区改造工作的主体责任单位,负责本辖区老旧小区改造工作的前期调查、年度计划拟定上报、资金筹措、组织实施、竣工验收等工作;组织开展改造过程中的联合执法等工作;负责做好小区居民群众思想工作,协调处理改造过程中出现的各类矛盾和问题。

六、资金筹措与管理

(一)资金筹措渠道。老旧小区改造资金主要来源为中央补助资金、地方财政配套资金、单位投资、居民出资、社会资金等五个方面。

1.中央补助资金。由县级职能部门按照规定要求争取落实,实行专款专用,专项用于落实补助资金的项目。

2.县级财政配套。县财政将老旧小区改造需地方配套资金纳入本级的财政预算。

3.单位投资。利用财政补助政策,引导老旧小区产权单位多渠道筹集资金,主动参与老旧小区改造。协调水、电、气、通信等运营企业开展小区内以及周边相关的供水、供电、供气、通信等基础设施的联动改造,切实将行业改造计划与老旧小区改造计划有效对接,统筹推进。鼓励物业服务企业进行投资,并通过以获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等途径收回改造成本的方式参与老旧小区改造。

4.居民出资。明确居民出资责任,居民出资部分可通过住宅专项维修资金、共同收益、居民分担等渠道落实。同时,鼓励居民个人捐资参与老旧小区改造。

5.社会资金。对具备市场化运作条件的社区养老、托幼、医疗、助餐、超市、保洁、文体等公共服务设施,采取小区业主利益捆绑开发、商业捆绑开发等方式,运用市场化手段吸引社会资金参与。

(二)投资成本管控。老旧小区改造工程总投资要结合中省补助标准、地方财政承担能力及实际改造内容合理确定,原则上不能增加地方债务风险。

(三)资金使用管理。由主管部门和财政部门负责对小区改造预算进行审核把关,最大限度节省开支。专项资金拨付应根据工程进度及合同约定执行,由县审计、财政部门加强监管,对违规使用专项资金的严肃追责。加装电梯的资金单独核算拨付。

七、实施步骤

(一)摸底调查。组织相关部门、城关镇、社区对辖区内2000年以前老旧小区进行调查摸底。摸清老旧小区数量、住宅楼栋数、户数、面积、小区居民改造意愿及改造需求等基本情况,进行登记造册。根据调查结果,居民同意率超过80%以上的老旧小区才能按照轻重缓急逐步纳入年度改造计划。

(二)编制总体改造规划和年度改造计划及实施方案。根据省《实施意见》及市《老旧小区改造实施方案》相关要求,结合摸底情况,编制总体改造规划和年度计划(下一年的年度改造计划应在前一年11月底前拟定),制定改造实施方案,经县政府同意后报送市老旧小区改造领导小组办公室。

(三)拟定改造方案。以小区居民意愿为主,结合小区实际,对拟实施改造的小区制定合理改造方案,在小区公示,公示时间为7天,根据居民意见修改完善后方可组织实施。

(四)组织实施。各实体按照法律法规要求和基本建设程序,确定设计、监理及施工单位。开工前,县住建局要组织相关部门进行违法建设认定及拆除,依法履行监管职责,加强质量安全管理,施工作业中应尽最大可能减少对群众生活干扰。

(五)监督管理。项目启动后,实施主体应申请审计、财政部门委托专业机构进行跟踪审计监督,主要对招标过程、工程造价、工程变更、资金筹措与拨付使用管理、施工合同等进行监督,确保改造过程合理合规。在改造过程中,县审计、纪委监委等部门应加强监督管理,对改造实施过程中出现违规使用项目资金、工程质量低劣、对监督检查中指出的问题整改不及时、改造程序不规范等问题,追究相关人员的行政责任,涉嫌违纪违法的,追究其相应的法律责任。

(六)竣工验收。项目竣工后,实行二级验收制度。先由实施主体组织镇、社区、业主代表或业主委员会进行初验,通过后再组织专业对口技术部门及设计、监理、施工单位进行联合验收,出具竣工意见并与小区物业管理单位或所在社区办理验收接管手续。验收合格的,由县住建局汇总后,报送市老旧小区改造办公室,申请市级补助。

八、工作要求

(一)完善工作机制。建立由县老旧小区改造工作领导小组办公室牵头,县住建、财政、发改等相关部门参与的联席会议制度,定期召开联席会议,统筹协调推进全县老旧小区改造工作。指导和督导编制、上报申请纳入中央补助资金支持的改造计划及项目内容清单,组织对上报的改造计划和项目内容清单进行集中评审,确定上报计划。

(二)强化责任落实。县老旧小区改造工作领导小组要统筹各职能部门和单位职责,归集各类资金,开展老旧小区综合改造,各相关部门按照职责分工,指导行业单位配合城关镇政府,加强沟通,统筹各专项工作与老旧小区改造相统一。涉及“三供一业”的老旧小区由原实施主体继续组织实施改造,涉及商品房小区由原开发企业组织实施改造。

(三)科学编制改造计划。按照实施一批、谋划一批、储备一批的原则,结合多方筹措的资金,区分轻重缓急,统筹安排符合条件老旧小区改造时序,科学编制年度改造计划,合理确定年度改造任务,优先安排各类基础设施缺失或失养失修严重,特别是水电路气等必要基础设施亟需更新的老旧小区实施改造。在安排改造年度计划和任务时,应进行财政承受能力论证评估,确保改造计划任务在财政承受范围之内。坚持既尽力而为又量力而行,不搞一刀切、不盲目举债铺摊子,切实防止形象工程、政绩工程。

(四)完备前期手续。在老旧小区改造中要认真研究老旧小区在历史上的具体和遗留问题,加快完善各项前期审批手续。主要包括:项目简介、项目建议书、可研、初设批复文件、财政预算安排说明、土地证(土地预审文件)、环评批复文件、规划许可、施工许可(开工承诺)等。

(五)加强资金监管。要加大对老旧小区改造资金的监管力度,防止将不符合条件的小区或无关老旧小区配套设施建设的市政工程“搭车”申报;无论是中央预算内补助资金还是中央专项补助资金,以及地方配套资金,均不得拆分使用。

(六)加强绩效管理。要对照绩效目标表,在项目结束后及时对改造计划完成情况及中省补助资金使用情况进行绩效评价。 

(七)巩固改造成果。对改造前有物业管理的小区,改造后原则上由原物业服务企业继续管理;对已完成改造的“三无”小区,可采取引入物业管理、社区兜底、居民自治等多种模式;对有业主委员会或实施自治的小区,引导其自主选择专业化社区物业管理、自我管理等模式;对未建立住宅专项维修基金的老旧小区,引导业主补交专项维修基金。改造好的小区可通过公共房屋出租、停车计时收费等形式,盘活小区资源,增加小区“造血功能”,为后期维护管理提供资金保障。同时,要加强老旧小区原始资料、改造、竣工资料的收集和存档,确保老旧小区改造工作全过程资料的完整性,便于后期维修和接受检查、审计。


附件:石泉县老旧小区改造内容及标准.doc